Zijn de kosten van een mantelzorgwoning fiscaal aftrekbaar?

De aanschaf van een mantelzorgwoning is niet fiscaal aftrekbaar. Er bestaat geen aftrekpost voor, en de btw kunt u als particulier niet terugvragen. Ook de kosten van woningaanpassingen zijn sinds 2014 geen specifieke zorgkosten meer; die zijn destijds uit de aftrek gehaald en naar de Wmo verschoven.

Toch loont het om verder te lezen, want de fiscus kijkt op drie andere plekken wel degelijk mee: bij de manier waarop u het betaalt, bij de zorgkosten die nog wél aftrekbaar zijn, en bij de vraag wie er juridisch eigenaar wordt van de woning. Dat laatste is de duurste valkuil, en hij is met één gang naar de notaris te voorkomen.

Wij zijn bouwer, geen belastingadviseur. Wat hieronder staat is bedoeld om te weten welke vragen u moet stellen; laat uw eigen situatie toetsen voordat u tekent.

Is de hypotheekrente op de kosten van een mantelzorgwoning aftrekbaar?

Rente is alleen aftrekbaar als de lening een eigenwoningschuld is. Dat begrip is smal: het gaat om de woning die ú als hoofdverblijf bewoont. Een woning in de tuin die door uw vader of moeder wordt bewoond, is doorgaans niet uw eigen woning in fiscale zin, en dan is de rente niet aftrekbaar in box 1.

Er zit ruimte in de vraag hoe zelfstandig de woning is. Gaat het om een uitbreiding van uw eigen woning die u zelf gebruikt, dan ligt het anders dan bij een afzonderlijke woonruimte met een eigen voordeur, eigen keuken en eigen badkamer. Precies dat laatste is wat een mantelzorgwoning is. Vraag uw adviseur en uw geldverstrekker om een uitspraak vóórdat u de financiering rondmaakt, en laat die uitspraak op papier zetten.

Verhoogt u de hypotheek op uw eigen huis om de woning te betalen, dan geldt bovendien de aflossingseis voor nieuwe eigenwoningschulden: annuïtair of lineair aflossen binnen dertig jaar. Wat er verder speelt bij financieren staat in kan ik een mantelzorgwoning financieren met een hypotheek.

Box 3

Valt de woning niet onder de eigenwoningregeling, dan hoort zij bij uw vermogen in box 3. Dat heeft twee gevolgen die u wilt meenemen. De waarde telt mee voor de vermogensrendementsheffing, en een hoger vermogen kan doorwerken in inkomensafhankelijke regelingen. Wat dat voor toeslagen betekent staat in heeft de koop invloed op toeslagen.

Wie wordt eigenaar als uw ouder betaalt

Dit is de belangrijkste alinea van deze pagina. In veel families betaalt de ouder de woning, want daar zit het spaargeld of de overwaarde. De woning komt op de grond van het kind te staan.

Juridisch geldt dan natrekking: wat duurzaam met de grond verenigd is, wordt eigendom van de eigenaar van de grond. De ouder betaalt dus, en het kind wordt eigenaar. Dat kan door de Belastingdienst als een schenking worden gezien, met schenkbelasting als gevolg, en het speelt later opnieuw bij de verdeling van een nalatenschap tussen broers en zussen.

De oplossing is bekend en niet duur: laat bij de notaris een recht van opstal vestigen. Daarmee blijft de woning eigendom van degene die hem betaalt, ook al staat hij op andermans grond. Leg meteen vast wat er gebeurt als de zorg stopt, als de woning verkocht wordt of als een van beide partijen overlijdt. Wat de notaris hierin precies doet staat in heeft de notaris een rol bij de aankoop.

Het alternatief, een lening van ouder aan kind met een schriftelijke overeenkomst en een zakelijke rente, komt ook voor. Welke route past hangt af van de gezinssituatie en van wat er in een testament staat. Dit is precies het gesprek waarvoor u een uur bij een adviseur inruimt.

Welke zorgkosten rond een mantelzorgwoning wel aftrekbaar zijn

De aftrek specifieke zorgkosten bestaat nog, alleen niet voor de woning zelf. Wat er wel onder kan vallen, en wat in een mantelzorgsituatie geregeld voorkomt:

• Genees- en heelkundige hulp en voorgeschreven medicijnen.
• Hulpmiddelen, met uitzondering van onder meer brillen en contactlenzen.
• Extra gezinshulp, mits u de facturen en de betalingsbewijzen bewaart.
• Dieetkosten op voorschrift, met een dieetverklaring.
• Extra kleding en beddengoed door ziekte, via een vast bedrag.
• Vervoerskosten die met de ziekte samenhangen.

Er is ook een aftrek voor ziekenbezoek, voor het geval de bezochte persoon bij het begin van de ziekte tot uw huishouden behoorde en er een minimumafstand wordt afgelegd. De Belastingdienst hanteert daarvoor een vast bedrag per kilometer dat jaarlijks wordt vastgesteld.

Twee dingen bepalen of u er iets aan heeft. Er geldt een drempel die afhangt van uw drempelinkomen, dus kleine bedragen leveren niets op. En bij lagere inkomens en bij AOW-gerechtigden mogen bepaalde uitgaven met een factor worden verhoogd, waardoor de aftrek juist wel de moeite kan worden. Verzamel daarom een jaar lang alles op één plek voordat u concludeert dat het niet loont.

Een voorbeeld waarin het misgaat

Stel dat moeder haar huis verkoopt en van de opbrengst een Zwaluw van € 95.900 laat plaatsen in de tuin van haar dochter. Niemand gaat naar de notaris, want het is familie en het voelt overdreven.

Wat er dan gebeurt: de woning wordt door natrekking eigendom van de dochter, terwijl moeder betaald heeft. Fiscaal ligt de vraag op tafel of dat een schenking is. En als moeder een paar jaar later overlijdt, staat er bij de verdeling van de nalatenschap een woning op het erf van één van de kinderen die door de erflater is betaald. Dat is het gesprek dat niemand wil voeren op zo'n moment.

Met een opstalrecht was de woning eigendom van moeder gebleven, met een duidelijke afspraak over wat er bij overlijden gebeurt. De akte kost een paar honderd euro en een middag. Het alternatief kost belasting, en soms de verhouding met een broer of zus.

De WOZ en de gemeentelijke aanslag

Een extra bouwwerk op uw perceel kan de WOZ-waarde verhogen, en die waarde is de grondslag voor de onroerendezaakbelasting en voor een deel van de waterschapslasten. Reken daar dus op als jaarlijkse post, naast de energie- en onderhoudskosten van de woning zelf. Hoe dat precies uitpakt staat in kan een mantelzorgwoning invloed hebben op de WOZ-waarde.

Als u huur vraagt aan uw ouder

Dat komt voor, bijvoorbeeld om de financiering rond te krijgen. Houd er dan rekening mee dat een huurafspraak binnen de familie zakelijk moet zijn om discussie te voorkomen, en dat de woning voor u vermogen in box 3 blijft. Of uw ouder in aanmerking komt voor huurtoeslag hangt af van de vraag of de woning als zelfstandige woonruimte geldt en hoe zij geregistreerd staat. Vraag dat na voordat u het als inkomsten inrekent.

Als de zorg stopt

Ook het einde heeft een fiscale kant, en die is eenvoudiger dan het begin. Verkoopt u de woning of koopt de bouwer hem terug, dan is de opbrengst voor een particulier geen belast inkomen; de woning verdwijnt simpelweg uit uw vermogen in box 3. Een verlies ten opzichte van de aanschafprijs is om dezelfde reden niet aftrekbaar.

Blijft de woning staan met een ander gebruik, bijvoorbeeld als gastenverblijf of als werkruimte, dan verandert er fiscaal weinig zolang u hem niet verhuurt, maar planologisch wel. Gaat u hem juist wel verhuren aan een derde, dan komt de vraag naar box 3 en naar het gemeentelijke gebruik allebei terug. Wat een woning op dat moment nog waard is staat in hoeveel restwaarde een mantelzorgwoning heeft.

Drie dingen die u nu al kunt regelen

• Regel het eigendom voordat de woning er staat. Een opstalrecht achteraf vestigen kan, maar het gesprek over de schenking heeft u dan al gehad.
• Laat de offerte splitsen. Zorgvoorzieningen apart van de woning maakt zowel een Wmo-aanvraag als een fiscale beoordeling makkelijker. Wat de gemeente kan vergoeden staat in zijn er subsidies.
• Bewaar alles. Facturen, betalingsbewijzen, de dieetverklaring, de kilometerregistratie. Zonder bewijs is er geen aftrek, ook als de kosten echt gemaakt zijn.

Weet u wat er financieel kan, doe dan de vergunningcheck voor uw adres en leg wat een mantelzorgwoning kost ernaast. Dan heeft u het hele plaatje voordat u met uw adviseur om tafel gaat.

Bronnen

• [Wet] Wet inkomstenbelasting 2001 — art. 3.111 (eigen woning), art. 3.119a (eigenwoningschuld) en afdeling 6.5 (uitgaven voor specifieke zorgkosten) — geraadpleegd 2026-08-20
• [Wet] Burgerlijk Wetboek Boek 5 — art. 5:20 (natrekking) en titel 8 (recht van opstal) — geraadpleegd 2026-08-20
• [Wet] Successiewet 1956 — schenk- en erfbelasting tussen ouders en kinderen — geraadpleegd 2026-08-20
• [Wet] Wet waardering onroerende zaken — art. 17 — waardebepaling inclusief opstallen — geraadpleegd 2026-08-20
• [Uitleg] Belastingdienst — aftrek specifieke zorgkosten, drempel en verhogingsfactoren — geraadpleegd 2026-08-20