Hoe zit het met erfbelasting en mantelzorgwoningen?

Of er erfbelasting over de mantelzorgwoning wordt geheven, hangt op één vraag: wie was juridisch eigenaar. Dat is niet automatisch degene die hem betaald heeft, en juist daar gaat het in families mis.

Is er bij de notaris een recht van opstal gevestigd, dan was de woning eigendom van degene voor wie dat recht is gevestigd. Overlijdt die persoon, dan valt de woning in de nalatenschap en erven de erfgenamen hem, met erfbelasting over de waarde. Is er niets vastgelegd, dan is de woning door natrekking eigendom geworden van de eigenaar van de grond, en dan is er niets meer te erven; de vraag verschuift naar schenkbelasting op het moment dat de woning werd betaald.

Wij zijn bouwer, geen fiscalist. Wat hieronder staat is bedoeld om te weten welke vragen u moet stellen; laat uw eigen situatie beoordelen door een notaris of belastingadviseur voordat u iets vastlegt.

Drie situaties, drie uitkomsten

De middelste rij is de meest voorkomende en de vervelendste. Moeder betaalt de woning, die komt op het erf van een van de kinderen te staan, en dat kind is daarmee eigenaar geworden zonder dat iemand dat zo bedoelde. Bij de verdeling van de erfenis merken de andere kinderen dat wel.

Hoe de waarde wordt bepaald

Voor de erfbelasting geldt in beginsel de waarde in het economisch verkeer op de dag van overlijden. Voor woningen schrijft de Successiewet voor dat de WOZ-waarde wordt aangehouden, en dat is precies waar het bij een mantelzorgwoning schuurt.

Is de woning door de gemeente als apart WOZ-object afgebakend, dan is er een eigen WOZ-waarde en is het rekenen eenvoudig. Telt de woning mee in de WOZ van het hele perceel, dan is er geen apart getal en moet de waarde op een andere manier worden onderbouwd. Vraag de WOZ-beschikkingen op voordat de aangifte wordt ingevuld; wat de objectafbakening inhoudt staat in de pagina over de WOZ-waarde.

Bij een verplaatsbare woning die als roerende zaak geldt, ligt het weer anders: dan is de waarde in het economisch verkeer leidend en niet de WOZ. Wat zo'n woning na jaren gebruik werkelijk waard is, staat in hoeveel restwaarde een mantelzorgwoning heeft.

Een voorbeeld dat scheef loopt

Neem een moeder met drie kinderen. Zij verkoopt haar huis, en van de opbrengst komt er een woning in de tuin van de oudste dochter. Er gaat niemand naar de notaris, want het is familie.

Zes jaar later overlijdt moeder. In de nalatenschap zit het restant van het spaargeld, en dat wordt door drieën gedeeld. De woning zit er niet in: die is door natrekking al eigendom van de dochter op wiens grond hij staat. De twee andere kinderen zien dus een erfenis waar het geld van het verkochte huis grotendeels uit verdwenen is, terwijl hun zus er een woning op het erf bij heeft.

Fiscaal kan de Belastingdienst dat als een schenking op het moment van bouwen aanmerken. Familiair is het een gesprek dat niemand wil voeren. Met een opstalrecht was de woning van moeder gebleven, in de nalatenschap gevallen en gewoon door drieën gedeeld of uitgekocht.

Vrijstellingen en tarieven

Erfbelasting kent vrijstellingen die per relatie verschillen: een partner heeft een hoge vrijstelling, kinderen een aanzienlijk lagere, en broers, zussen en derden vrijwel geen. Boven de vrijstelling gelden oplopende tarieven, waarbij kinderen het laagste tarief betalen en niet-verwanten het hoogste.

Wij noemen hier geen bedragen, want de vrijstellingen en de tariefschijven worden jaarlijks aangepast en een verouderd getal is erger dan geen getal. Kijk ze op bij de Belastingdienst voor het jaar van overlijden.

Wat wel structureel is: de woning telt op bij de rest van de nalatenschap. Een mantelzorgwoning van enkele tienduizenden euro's kan een erfenis die anders onder de vrijstelling bleef, er net overheen duwen.

Als de ouder de woning betaalde

Dit is het scenario dat wij het vaakst zien, en het kan op drie manieren uitpakken.

• Er is een opstalrecht. De woning blijft van de ouder en valt bij overlijden in de nalatenschap. Iedereen weet waar hij aan toe is.
• Er is niets geregeld. De woning is door natrekking van het kind geworden. Dat kan als schenking worden aangemerkt, met schenkbelasting op dat moment.
• Er is een lening. De ouder leent het bedrag aan het kind met een schriftelijke overeenkomst. Bij overlijden is de restschuld een vordering in de nalatenschap.

Bij die laatste route komt er een voorwaarde bij die vaak wordt vergeten. Wordt een bedrag schuldig gebleven of op papier geschonken, dan moet er jaarlijks werkelijk zes procent rente worden betaald. Gebeurt dat niet, dan telt het bedrag bij overlijden alsnog mee voor de erfbelasting. Een lening binnen de familie is dus geen papieren formaliteit maar een afspraak die jaarlijks moet worden uitgevoerd.

De 180-dagenregel

Nog een punt dat mensen verrast. Schenkingen die binnen 180 dagen vóór het overlijden zijn gedaan, worden voor de erfbelasting behandeld alsof ze uit de nalatenschap komen. Wie een woning betaalt of een bedrag schenkt in een periode waarin de gezondheid al slecht is, moet daar rekening mee houden.

Dat is geen reden om het niet te doen, wel een reden om het niet als belastingtruc in te zetten in de laatste maanden. Wie erover denkt, doet het beter ruim van tevoren en met de notaris erbij.

Wat u nu kunt regelen

• Vestig een recht van opstal als de bewoner de woning betaalt en hij op andermans grond komt. Dat is één gang naar de notaris en het voorkomt de hele discussie.
• Leg vast wat er met de woning gebeurt als de zorg stopt: terugkoop, verplaatsen of overname door een van de kinderen.
• Betrek de andere kinderen. De meeste ruzies over nalatenschappen gaan niet over geld maar over een verrassing.
• Bewaar de stukken. De koopovereenkomst, de betaalbewijzen en de akte van opstal zijn later het bewijs van wat er is afgesproken.

Wat een testament hierin kan doen

Een testament regelt de erfbelasting niet weg, maar het voorkomt wel de onduidelijkheid die het duurst is. Drie dingen zijn de moeite waard om te laten opnemen als er een mantelzorgwoning in het spel is.

• Aan wie de woning toekomt, en tegen welke waarde die wordt verrekend met de andere erfgenamen.
• Wat er gebeurt als niemand hem wil. Terugkoop door de bouwer of verkoop, met de opbrengst in de nalatenschap.
• Of eerdere betalingen verrekend moeten worden. Heeft een van de kinderen destijds meebetaald aan de fundering of de aansluitingen, leg dan vast of dat meetelt.

Bespreek het met de notaris in hetzelfde gesprek als het opstalrecht; dan kost het één afspraak in plaats van twee.

Bij het overlijden zelf

Loopt de afwikkeling via een notaris, leg de woning dan meteen op tafel bij het eerste gesprek. Het is een post die makkelijk over het hoofd wordt gezien, omdat hij niet in het Kadaster als aparte woning staat en niet op een bankafschrift voorkomt.

Wat er praktisch met de woning gebeurt en hoeveel tijd u daarvoor heeft, staat in wat er na overlijden gebeurt. De fiscale kant van de aanschaf zelf staat in zijn de kosten fiscaal aftrekbaar.

Bronnen

• [Wet] Successiewet 1956 — art. 12 (180-dagenregel), art. 21 (waardering, WOZ voor woningen) en de vrijstellingen — geraadpleegd 2026-08-20
• [Wet] Burgerlijk Wetboek Boek 5 — art. 5:20 (natrekking) en titel 8 (recht van opstal) — geraadpleegd 2026-08-20
• [Wet] Wet waardering onroerende zaken — art. 16 — objectafbakening — geraadpleegd 2026-08-20
• [Uitleg] Belastingdienst — actuele vrijstellingen en tarieven erf- en schenkbelasting — geraadpleegd 2026-08-20