Kan ik een mantelzorgwoning schenken aan mijn kinderen?

Meestal wel. Maar de vraag die u eerst moet beantwoorden is niet fiscaal maar juridisch: van wie is die woning op dit moment eigenlijk?

Dat klinkt als een rare vraag over iets wat u zelf heeft betaald, en toch gaat het hier het vaakst mis. Is de woning onroerend geworden, dan hoort hij bij het perceel waarop hij staat, en dan is de eigenaar van dat perceel ook de eigenaar van het gebouw. Er valt dan niets los te schenken.

Vooraf één ding: dit is algemene uitleg en geen fiscaal advies. Bedragen en vrijstellingen veranderen jaarlijks, en de uitkomst hangt af van uw eigen situatie. Voor de bedragen kijkt u bij de Belastingdienst, en voor de akte bij een notaris.

Eerst: wie is nu eigenaar

Een bouwwerk dat duurzaam met de grond verenigd is, wordt door dat perceel nagetrokken. Staat de woning in de tuin van uw zoon en is hij onroerend, dan is uw zoon er juridisch al eigenaar van, hoe u de rekening ook heeft betaald.

Blijft de woning roerend, bijvoorbeeld omdat hij verplaatsbaar is en op een verwijderbare fundering staat, dan is de eigenaar wie hem kocht. Dan is schenken hetzelfde als het schenken van een auto: het gaat om de zaak zelf.

Er is een derde mogelijkheid die deze knoop netjes doorhakt: een recht van opstal. Dat doorbreekt de natrekking, zodat de opstalhouder eigenaar blijft van het gebouw op andermans grond. Het wordt bij de notaris gevestigd en in het Kadaster ingeschreven. Hoe die drie situaties zich verhouden staat in roerend of onroerend.

Wat het verschil betekent voor de schenking

Hoe schenkbelasting werkt

Een schenking is belast op grond van de Successiewet. Er geldt een jaarlijkse vrijstelling voor schenkingen van ouders aan kinderen; blijft u daaronder, dan betaalt niemand iets. Daarboven gaat er belasting over het meerdere, in schijven, met een tarief dat afhangt van de relatie tussen schenker en ontvanger.

Kinderen vallen in de gunstigste categorie. Voor kleinkinderen ligt het tarief hoger, en voor iemand buiten de familie beduidend hoger. Dat is een reden om vooraf te bedenken aan wie u schenkt en niet alleen wat.

De actuele bedragen en tarieven staan bij de Belastingdienst. Zoek ze op voor het jaar waarin u schenkt, want ze worden jaarlijks aangepast en verouderde bedragen circuleren volop op internet.

Waarom mensen het doen

De aanleiding is zelden de woning zelf. Het gaat meestal om een van deze drie.

Vermogen overhevelen bij leven. Wat u nu schenkt, zit later niet meer in de nalatenschap. Voor sommige gezinnen scheelt dat erfbelasting; voor andere niets, omdat het onder de vrijstelling zou blijven.

De situatie kloppend maken. Het kind heeft de woning betaald of gaat hem gebruiken, en de papieren zeggen iets anders. Dan is schenken niet een fiscale keuze maar het rechttrekken van wat er feitelijk al is.

Vooruitkijken naar zorgkosten. Vermogen kan meewegen in de eigen bijdrage voor langdurige zorg. Dat is een reëel gegeven en tegelijk een onderwerp waar u zich niet op moet verkijken: er gelden termijnen en voorwaarden, en een schenking die met dat doel te laat wordt gedaan, haalt niets uit. Laat dit doorrekenen door iemand die uw hele situatie kent.

Waar het misgaat

• Schenken wat niet van u is. De woning is nagetrokken door het perceel van uw kind; er valt niets te schenken, en u heeft er dus ook geen aangifte over te doen.
• Niets vastleggen bij een roerende zaak. Vormvrij betekent ook: geen bewijs. Leg de schenking schriftelijk vast, met datum en waarde.
• De andere kinderen vergeten. Een schenking aan één kind telt later mee bij de verdeling van de nalatenschap als daar niets over is afgesproken. Dit is de meest voorkomende bron van ruzie achteraf.
• Geen uitsluitingsclausule. Zonder die clausule kan wat u schenkt bij een scheiding gedeeld moeten worden. Eén zin in de akte voorkomt dat.
• De aangifte vergeten. Boven de vrijstelling hoort er aangifte schenkbelasting gedaan te worden, binnen de daarvoor geldende termijn.

De situatie die wij het vaakst tegenkomen

Niet de ouder die schenkt, maar het omgekeerde: moeder betaalt de woning en hij komt in de tuin van haar dochter. Dan is er feitelijk geen schenking bedoeld, maar juridisch kan er wel iets ontstaan dat erop lijkt, namelijk wanneer het gebouw door natrekking van de dochter wordt.

Dat is precies waarvoor een opstalrecht bestaat. Moeder blijft dan eigenaar van de woning terwijl hij op de grond van haar dochter staat, en er verschuift niets. Reken op een paar honderd euro notariskosten op een investering van tienduizenden, en op één gesprek nu in plaats van een discussie later met iedereen tegelijk.

Vaak eenvoudiger: schenk het geld

Dit is het alternatief dat mensen over het hoofd zien. In plaats van de woning te kopen en hem daarna te schenken, schenkt u het bedrag en koopt uw kind de woning zelf.

Dat scheelt een stap en een discussie. Er hoeft niets overgedragen te worden, de eigendom staat vanaf dag één goed, en er is geen vraag of het gebouw inmiddels is nagetrokken. Fiscaal is een schenking in geld bovendien het eenvoudigst te waarderen: het bedrag is het bedrag, terwijl de waarde van een gebruikte woning altijd voor discussie vatbaar is.

Overweegt u dit, doe het dan wel vóór de aankoop en niet erna. Achteraf een schenking construeren op een woning die er al staat, is precies het traject waar de complicaties in zitten.

Als u niets doet

Dan blijft de woning van wie hij nu juridisch is, en valt hij bij overlijden in de nalatenschap. Voor kinderen geldt daarbij een vrijstelling voor erfbelasting; daarboven wordt er geheven volgens dezelfde categorieën als bij schenken.

Dat is voor veel gezinnen een prima uitkomst en geen probleem dat opgelost moet worden. De gevallen waarin het wél knelt zijn herkenbaar: er zijn meerdere kinderen en de woning staat bij één van hen in de tuin, of de betaler is een ander dan de eigenaar. In beide gevallen is het de moeite waard om het nu schriftelijk te regelen, ongeacht of u schenkt.

Wanneer u naar de notaris gaat

Altijd bij onroerend goed en bij een opstalrecht, want dan is een akte verplicht. Verstandig ook wanneer er meerdere kinderen zijn, wanneer er een scheiding of samengesteld gezin in beeld is, of wanneer er een lening of hypotheek op de woning rust.

Bij een eenvoudige schenking van een roerende zaak binnen de vrijstelling kunt u het zelf regelen. Zet dan wel op papier wat er geschonken is, wanneer, en tegen welke waarde.

Wat wij hier niet kunnen doen

Wij bouwen woningen; wij rekenen geen schenkingen door. Wat wij wel kunnen, is zorgen dat de woning aan de technische kant past bij wat u juridisch wilt: een verwijderbare fundering en een verplaatsbaar bouwwerk houden de roerende route open, en dat is de route die schenken het eenvoudigst maakt.

Overweegt u nog een woning, begin dan bij de vergunningcheck voor uw adres. Wat er verder aan fiscale kanten speelt staat in de fiscale pagina.

Bronnen

• [Wet] Successiewet 1956 — schenk- en erfbelasting, vrijstellingen en tarieven — geraadpleegd 2026-08-20
• [Wet] Burgerlijk Wetboek Boek 5 — art. 5:20 (natrekking) en titel 8 (recht van opstal) — geraadpleegd 2026-08-20
• [Wet] Burgerlijk Wetboek Boek 3 — art. 3:3 — roerende en onroerende zaken — geraadpleegd 2026-08-20
• [Wet] Wet op belastingen van rechtsverkeer — overdrachtsbelasting bij onroerende zaken en beperkte rechten — geraadpleegd 2026-08-20
• [Uitleg] Belastingdienst — actuele vrijstellingen en tarieven schenkbelasting — geraadpleegd 2026-08-20