Valt een mantelzorgwoning onder onroerend goed of roerend goed?

Of een mantelzorgwoning juridisch als roerend of onroerend wordt aangemerkt, hangt af van de mate waarin zij duurzaam met de grond is verbonden. De wettelijke basis hiervoor is artikel 3:3 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel bepaalt dat gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, als onroerende zaken worden beschouwd.

Kort samengevat: zodra een mantelzorgwoning op een fundering wordt geplaatst en bedoeld is om duurzaam ter plaatse te blijven, wordt zij juridisch onroerend.

In de fase waarin een prefab mantelzorgwoning nog in de fabriek staat of als losse unit op transport is, is zij een roerende zaak. Op dat moment kan zij worden gekocht en geleverd zonder notariële akte. Zodra de woning echter wordt geplaatst op een fundering en bedoeld is om duurzaam ter plaatse te blijven, treedt natrekking in werking (artikel 5:20 BW). De woning wordt dan onderdeel van het perceel en juridisch eigendom van de grondeigenaar.

De beoordeling of sprake is van duurzame vereniging met de grond hangt af van feitelijke omstandigheden. Factoren zoals verankering aan de fundering, aansluiting op nutsvoorzieningen en de bedoeling om de woning blijvend te gebruiken spelen een rol. Een tijdelijke, eenvoudig verplaatsbare unit zonder fundering kan in uitzonderlijke gevallen als roerend worden aangemerkt, maar dit is afhankelijk van de concrete situatie.

Een concreet voorbeeld: een mantelzorgwoning van 50 m² wordt geplaatst op een betonnen fundering en aangesloten op water en elektriciteit. De bedoeling is dat de woning meerdere jaren blijft staan. In dit geval wordt de woning aangemerkt als onroerende zaak.

Deze kwalificatie heeft gevolgen voor eigendom, financiering en belastingen. Als onroerende zaak kan de woning onderdeel uitmaken van het hypothecaire onderpand. Daarnaast wordt de waarde meegenomen in de WOZ-waardering op grond van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken.

Wat bij de notaris moet worden nagegaan, is of een recht van opstal wenselijk is wanneer de eigenaar van de woning niet dezelfde is als de eigenaar van de grond. Zonder een dergelijk recht wordt de woning automatisch eigendom van de grondeigenaar.

Planologisch blijft de woning onderworpen aan artikel 5.1 van de Omgevingswet en de regels van het omgevingsplan. Bouwtechnisch moet zij voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

De essentie is dat een mantelzorgwoning in juridische zin onroerend wordt zodra zij duurzaam met de grond is verbonden. Alleen in de fase vóór plaatsing of bij volledig tijdelijke, niet-duurzame plaatsing kan sprake zijn van roerend goed.

Lees ook ons artikel over Hoe wordt een mantelzorgwoning geplaatst?.

Bronnen

• [Wet] Burgerlijk Wetboek Boek 3 — art. 3:3 — Onroerende zaak — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Burgerlijk Wetboek Boek 5 — art. 5:20 — Natrekking — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Wet waardering onroerende zaken — art. 17 — Waardebepaling — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Omgevingswet — art. 5.1 — Vergunningplicht bouwactiviteiten — geraadpleegd 2026-02-21
• [Besluit] Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) — Bouwtechnische eisen woonfunctie — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Kadasterwet — Inschrijving zakelijke rechten — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Algemene wet bestuursrecht — Handhaving — geraadpleegd 2026-02-21
• [Uitleg] Rijksoverheid — Onroerend versus roerend goed — geraadpleegd 2026-02-21
• [Uitleg] IPLO — Juridische kwalificatie bouwwerken onder de Omgevingswet — geraadpleegd 2026-02-21