Wat is een kangoeroewoning?

Een kangoeroewoning is één gebouw met twee zelfstandige woonruimten, meestal met een interne verbinding tussen beide delen. Ouder en kind wonen onder hetzelfde dak, elk met een eigen voordeur, keuken en badkamer. De naam komt van de buidel: het ene huis zit in het andere.

Dat is iets anders dan een mantelzorgwoning. Die staat als los bouwwerk in de tuin van een bestaande woning. Het verschil klinkt technisch, maar het bepaalt of u moet verhuizen of niet, en dat is meestal de hele beslissing.

Het verschil in één overzicht

Wat de gemeente ervan vindt

Een kangoeroewoning wordt planologisch meestal gezien als één hoofdgebouw met meerdere wooneenheden. Of dat mag hangt af van het omgevingsplan van uw gemeente. Sommige gemeenten beschouwen het als één woning, andere als een splitsing in twee woningen, en dat laatste kan een omgevingsvergunning vragen op grond van artikel 5.1 van de Omgevingswet.

Bij een mantelzorgwoning ligt dat anders. Die geldt als bijbehorend bouwwerk en mag onder voorwaarden vergunningvrij op het achtererf staan. Daar staat tegenover dat het zelfstandige gebruik gekoppeld is aan een echte zorgrelatie zoals omschreven in de Wet maatschappelijke ondersteuning. Stopt de zorg, dan vervalt doorgaans de grond voor dat gebruik.

Allebei de woonvormen moeten voldoen aan de eisen voor woonfuncties uit het Besluit bouwwerken leefomgeving: brandveiligheid, ventilatie, daglicht en energieprestatie. Op dat punt is er geen verschil.

Waarom u er weinig te koop ziet staan

Op Funda en de andere woningsites bestaat geen aparte categorie voor kangoeroewoningen. Wie er een zoekt, moet in de omschrijvingen speuren naar formuleringen als "geschikt voor dubbele bewoning", "met inwoonmogelijkheid" of "twee-onder-een-kap in één". Het aanbod is beperkt en het staat verspreid, en dat verklaart waarom een zoektocht op kangoeroewoning te koop vaak weinig oplevert.

Zelf bouwen of verbouwen kan wel. U koopt dan een woning die groot genoeg is om te splitsen, of u bouwt nieuw met twee eenheden. Reken op een vergunningtraject, op een gesprek met de gemeente over de splitsing, en op een verhuizing van beide partijen.

Hoe zo'n woning er in de praktijk uitziet

De meeste kangoeroewoningen zijn ontstaan uit een verbouwing en niet uit nieuwbouw. Een ruime twee-onder-een-kap of een boerderij wordt zo aangepast dat er twee zelfstandige delen ontstaan, elk met een eigen keuken, badkamer en toilet. Vaak blijft er een deur tussen de twee delen zitten, soms afsluitbaar van beide kanten.

Zelfstandig betekent hier iets preciezers dan het klinkt. Een woonruimte geldt pas als zelfstandig wanneer hij een eigen toegang heeft en de bewoner de wezenlijke voorzieningen niet hoeft te delen. Dat is ook wat de gemeente beoordeelt bij de vraag of er sprake is van splitsing. Een aanbouw met een keukenblok en een deur naar de gang van de buren is dat dus niet.

Praktisch loopt u daarbij tegen dingen aan die op tekening klein lijken. Twee huishoudens onder één dak betekent meestal twee meterkasten of een verdeelde aansluiting, een tweede huisnummer aanvragen bij de gemeente, en nadenken over geluid tussen de twee delen. Dat laatste wordt onderschat: de scheidingswand tussen twee woningen hoort aan zwaardere eisen te voldoen dan een binnenmuur, en dat is bij een verbouwing zelden vanzelf zo.

Van wie is het huis

Bij een mantelzorgwoning is die vraag eenvoudig. De hoofdwoning is van u, de mantelzorgwoning koopt u erbij en die staat op uw grond. Bij een kangoeroewoning wordt het ingewikkelder, want twee partijen wonen in één kadastraal object.

Dat kan op verschillende manieren geregeld worden en het luistert nauw: gezamenlijk eigendom met een verdeling in aandelen, een van de partijen als eigenaar met de ander als bewoner, of splitsing in appartementsrechten. Elk van die routes heeft eigen gevolgen voor de hypotheek, voor wat er bij overlijden gebeurt en voor de erfbelasting als er meer kinderen zijn.

Dit is bij uitstek het onderdeel waar u een notaris voor nodig heeft, en wel vóórdat er getekend wordt. Wij zien in onze eigen praktijk dat de vraag "en hoe zit het straks met mijn broer" pas laat op tafel komt, terwijl hij de hele opzet kan veranderen. Voor de mantelzorgvariant hebben wij dat uitgewerkt in de rol van de notaris en erfbelasting bij mantelzorgwoningen.

Wanneer een kangoeroewoning past en wanneer niet

Een kangoeroewoning is de betere keuze als de zorg langdurig of permanent is, als beide partijen tóch al wilden verhuizen, en als u het samenwonen als eindsituatie ziet. Het is één woning, dus één hypotheek en één perceel, en dat maakt de financiering vaak eenvoudiger.

Een mantelzorgwoning past beter als u in uw huidige woning wilt blijven, als de zorgsituatie kan veranderen, of als u het omkeerbaar wilt houden. De woning staat in uw eigen tuin, u hoeft niets te verkopen, en als de zorg stopt kan de woning weg. Bij ons kunt u hem dan ook terugverkopen.

De praktische afweging komt er meestal op neer of u wilt verhuizen. Een kangoeroewoning vraagt dat van iedereen; een mantelzorgwoning van niemand.

Wat er gebeurt als de situatie verandert

Dit is het verschil dat mensen vooraf het minst meewegen en achteraf het meest voelen. Een zorgsituatie duurt zelden zo lang als gedacht, en soms veel langer.

Bij een kangoeroewoning verandert er bouwkundig niets als de zorg stopt of als de bewoner overlijdt. Het gebouw blijft zoals het is. Wat er wél verandert is de vraag wat u met het lege deel doet: zelf gebruiken, verhuren of verkopen. Verhuren van een deel van uw eigen woning brengt eigen regels mee, en verkopen kan alleen als de eigendomsverhouding dat toelaat. Voor een woning die als één object is gekocht, betekent dat in de praktijk verkopen als geheel.

Bij een mantelzorgwoning ligt dat andersom. Het zelfstandige gebruik is gekoppeld aan de mantelzorgrelatie, dus als die eindigt vervalt doorgaans de grond voor dat gebruik en moet de situatie worden teruggebracht, tenzij de gemeente anders bepaalt. Dat klinkt als een nadeel en is vaak een voordeel: de woning kan letterlijk weg. Wij kopen onze eigen woningen terug, zetten ze op en bieden ze opnieuw aan via ons tweedehands aanbod. Uw tuin is dan weer uw tuin en u houdt er geld aan over.

Wat er precies gebeurt na een overlijden hebben wij apart beschreven in wat er met de mantelzorgwoning gebeurt na overlijden van de bewoner.

En de belastingdienst

Bij een kangoeroewoning gaat het om één woning met twee wooneenheden, en dan komt de vraag op of het tweede deel een zelfstandige woning is voor de belastingheffing. Dat raakt de eigenwoningregeling, de hypotheekrenteaftrek en mogelijk de overdrachtsbelasting. Dit is te situatiegebonden om hier in het algemeen te beantwoorden en het loopt bovendien uiteen per geval; leg het voor aan uw belastingadviseur of de Belastingdienst zelf.

Voor een mantelzorgwoning hebben wij de fiscale kant apart uitgewerkt: lees of de kosten aftrekbaar zijn en wat het doet met de WOZ-waarde.

Waar de term vandaan komt

De naam is een leenwoord uit België, waar het kangoeroewonen al langer een bekende woonvorm is. Het beeld klopt: het jong zit in de buidel van de moeder, beschermd maar met een eigen ruimte. In Nederland duikt de term de laatste jaren vaker op omdat mensen langer thuis blijven wonen en woningen schaars zijn, en omdat twee generaties onder één dak dat allebei tegelijk oplost.

U komt hem ook tegen als meergeneratiewoning, duowoning of inwoonwoning. Die woorden betekenen ongeveer hetzelfde en worden door makelaars door elkaar gebruikt. Zoekt u naar aanbod, neem ze dan allemaal mee.

Drie situaties uit de praktijk

Een moeder van 84 die slecht ter been wordt. Zij woont alleen in een rijtjeshuis met een trap. De dochter woont twintig minuten verderop in een huis met een diepe tuin. Hier is de tuinvariant vrijwel altijd de kortste weg: niemand hoeft te verhuizen, de woning kan in één dag staan, en als de situatie verandert kan hij weer weg.

Een echtpaar van begin zeventig dat wil verkleinen. Zij zijn gezond, willen van hun grote huis af en denken vooruit. Hier kan een kangoeroewoning juist beter passen. Er is geen zorgvraag, dus de mantelzorgroute is planologisch niet vanzelfsprekend, en beide partijen wilden toch al verhuizen.

Een zoon die zijn vader in huis wil nemen na een beroerte. Hier telt tijd. Een verbouwing tot twee zelfstandige delen duurt maanden en vraagt een vergunningtraject; een mantelzorgwoning staat er sneller. Wij zien in de praktijk dat dit het scenario is waarin mensen zich verkijken op de doorlooptijd van verbouwen.

Overweegt u de tuinvariant

Wij bouwen geen kangoeroewoningen. Wat wij wel doen is de losse variant: een gelijkvloerse woning van 36 tot ruim 80 m² in de tuin van de woning die u al heeft, in één dag geplaatst.

Wilt u weten of dat op uw perceel past, doe dan de vergunningcheck voor uw adres. Die haalt de regels op die voor uw gemeente gelden. Of bekijk eerst de modellen met hun plattegronden om een gevoel te krijgen bij de maten.