Kan ik een mantelzorgwoning op maat laten bouwen?

Een mantelzorgwoning kan in Nederland volledig op maat worden ontworpen en gebouwd. Juridisch maakt het geen verschil of een woning prefab wordt geleverd of maatwerk betreft: zodra sprake is van een bouwwerk met een woonfunctie, zijn de regels uit de Omgevingswet en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) van toepassing. De keuze voor maatwerk biedt architectonische en functionele flexibiliteit, maar wijzigt niets aan de publiekrechtelijke toetsing.

Kort samengevat: maatwerk is toegestaan, maar het ontwerp moet voldoen aan de bouwtechnische normen van het Bbl en passen binnen het omgevingsplan van de gemeente.

Een op maat gebouwde mantelzorgwoning wordt doorgaans gerealiseerd via een aannemingsovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:750 Burgerlijk Wetboek. De aannemer verbindt zich tot het tot stand brengen van een werk van stoffelijke aard tegen een bepaalde prijs. Het ontwerp kan worden afgestemd op specifieke zorgbehoeften, bijvoorbeeld rolstoeltoegankelijkheid, bredere doorgangen, aangepaste badkamerindeling of domotica.

Bouwtechnisch moet de woning voldoen aan de eisen voor woonfuncties uit hoofdstukken 3 en 4 van het Bbl. Dat omvat onder meer eisen aan constructieve veiligheid, brandveiligheid, ventilatie, minimale plafondhoogte, daglichttoetreding en energieprestatie (BENG). Ook bij maatwerk geldt dat vergunningvrij bouwen slechts mogelijk is wanneer wordt voldaan aan de voorwaarden voor bijbehorende bouwwerken zoals aangewezen in het Bbl.

Artikel 5.1 van de Omgevingswet bepaalt of voor de bouwactiviteit een omgevingsvergunning nodig is. Indien het maatwerkontwerp groter is dan de vergunningvrije grens of niet past binnen het omgevingsplan, moet een vergunning worden aangevraagd. De gemeente toetst dan aan het omgevingsplan en eventueel aan aanvullende beleidsregels.

Een concreet voorbeeld: een gezin laat een mantelzorgwoning ontwerpen van 80 m² met extra brede gangen en een aangepaste badkamer. Het perceel staat maximaal 70 m² aan bijbehorende bouwwerken toe binnen het vergunningvrije kader. Omdat het ontwerp groter is, moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor een omgevingsplanactiviteit. De gemeente beoordeelt of het plan ruimtelijk aanvaardbaar is en of het gebruik is gekoppeld aan een mantelzorgrelatie zoals bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (Wmo 2015).

Wat bij de gemeente moet worden nagegaan, is of het perceel aanvullende beperkingen kent, bijvoorbeeld in het buitengebied of binnen een beschermd dorpsgezicht. Ook moet worden gecontroleerd of aanvullende eisen gelden voor bouwhoogte, afstand tot perceelsgrenzen of parkeervoorzieningen.

Vanuit fiscaal perspectief geldt dat een op maat gebouwde mantelzorgwoning die duurzaam met de grond is verenigd, wordt aangemerkt als onroerende zaak in de zin van artikel 3:3 Burgerlijk Wetboek. De waarde ervan wordt meegenomen in de WOZ-waardering op grond van artikel 17 Wet WOZ. Een groter of luxer ontwerp kan daardoor invloed hebben op de belastingdruk.

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen kan van toepassing zijn op maatwerkprojecten, afhankelijk van de risicoklasse van het bouwwerk. In dat geval moet een onafhankelijke kwaliteitsborger worden ingeschakeld die toetst of aan de bouwtechnische eisen wordt voldaan.

De essentie is dat maatwerk mogelijk is en functionele voordelen kan bieden, maar juridisch volledig moet voldoen aan het kader van de Omgevingswet, het Bbl en het gemeentelijke omgevingsplan. Ontwerpvrijheid betekent geen afwijking van wettelijke bouw- en gebruiksnormen.

Lees ook ons artikel over Kun je een mantelzorgwoning laten isoleren volgens nieuwbouwnormen?.

Bronnen

• [Wet] Omgevingswet — art. 5.1 — Vergunningplichtige bouwactiviteiten — geraadpleegd 2026-02-21
• [Besluit] Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) — hoofdstuk 3 en 4 — Bouwtechnische eisen woonfunctie — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Burgerlijk Wetboek Boek 7 — art. 7:750 — Aanneming van werk — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Burgerlijk Wetboek Boek 3 — art. 3:3 — Onroerende zaak — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 — art. 1.1.1 — Definitie mantelzorg — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Wet waardering onroerende zaken — art. 17 — Waardebepaling — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Wet kwaliteitsborging voor het bouwen — Toepasselijkheid kwaliteitsborger — geraadpleegd 2026-02-21
• [Uitleg] IPLO — Vergunningvrij bouwen en maatwerk onder de Omgevingswet — geraadpleegd 2026-02-21