Kan een mantelzorgwoning op een dakterras of bijgebouw worden geplaatst?

Een mantelzorgwoning kan niet zonder meer op een dakterras of bovenop een bestaand bijgebouw worden geplaatst. Juridisch en bouwtechnisch moet worden beoordeeld of sprake is van een nieuwe bouwactiviteit, een functiewijziging of een constructieve aanpassing. De Omgevingswet vormt hierbij het centrale kader, aangevuld met het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en het gemeentelijke omgevingsplan.

Kort samengevat: realisatie in of op een bestaand bijgebouw kan onder voorwaarden mogelijk zijn, maar plaatsing op een dakterras vereist vrijwel altijd een omgevingsvergunning en uitgebreide constructieve toetsing.

Artikel 5.1 van de Omgevingswet bepaalt dat voor het bouwen van een bouwwerk of het wijzigen van een bouwwerk een omgevingsvergunning nodig kan zijn. Wanneer een bestaand bijgebouw wordt verbouwd tot zelfstandige woonruimte voor mantelzorg, is sprake van een functiewijziging naar woonfunctie. Dat betekent dat moet worden getoetst aan het omgevingsplan en aan de technische eisen voor woonfuncties uit hoofdstukken 3 en 4 van het Bbl.

Het Bbl stelt eisen aan constructieve veiligheid, brandveiligheid, ventilatie, daglichttoetreding en energieprestatie. Een bestaand bijgebouw is doorgaans niet ontworpen voor permanente bewoning. Bij omzetting naar een mantelzorgwoning moet daarom worden aangetoond dat de constructie geschikt is voor de extra belasting en dat voldoende isolatie en ventilatie aanwezig zijn.

Plaatsing op een dakterras is complexer. Een dakterras is doorgaans geen bouwvlak voor een zelfstandig bouwwerk. Het toevoegen van een woonunit op een dak betekent dat een extra bouwlaag wordt gerealiseerd. Dit valt vrijwel altijd buiten de vergunningvrije regeling voor bijbehorende bouwwerken en vereist een omgevingsvergunning. Daarnaast moet de draagconstructie van het gebouw voldoende sterk zijn om het extra gewicht te dragen.

Een concreet voorbeeld: een eigenaar wil een mantelzorgwoning realiseren bovenop een bestaande garage. De garage heeft een lichte dakconstructie die niet berekend is op permanente belasting. Een constructeur moet beoordelen of versterking mogelijk is. Omdat sprake is van een uitbreiding in hoogte, moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd. De gemeente toetst het plan aan het omgevingsplan en het Bbl.

Wat bij de gemeente moet worden nagegaan, is of het omgevingsplan een extra bouwlaag toestaat en of er beperkingen gelden voor bouwhoogte. Ook moet worden gecontroleerd of brandveiligheid en vluchtwegen voldoen aan de eisen van het Bbl.

Daarnaast blijft het zelfstandige gebruik gekoppeld aan een mantelzorgrelatie zoals gedefinieerd in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (Wmo 2015). Zonder zorgrelatie kan het gebruik in strijd zijn met het omgevingsplan.

Vanuit civielrechtelijk perspectief geldt dat een opbouw die duurzaam met het gebouw is verbonden wordt aangemerkt als onroerende zaak in de zin van artikel 3:3 Burgerlijk Wetboek. De waarde van het pand kan hierdoor stijgen en wordt meegenomen in de WOZ-waardering conform artikel 17 Wet WOZ.

De essentie is dat een mantelzorgwoning in een bestaand bijgebouw soms mogelijk is na verbouwing en toetsing, maar plaatsing op een dakterras vrijwel altijd vergunningplichtig en constructief ingrijpend is. Iedere situatie vereist een individuele beoordeling op basis van het omgevingsplan en het Bbl.

Lees ook ons artikel over Mag een mantelzorgwoning bij een huurwoning worden geplaatst?.

Bronnen

• [Wet] Omgevingswet — art. 5.1 — Vergunningplicht bouw- en wijzigingsactiviteiten — geraadpleegd 2026-02-21
• [Besluit] Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) — Hoofdstuk 3 en 4 — Bouwtechnische eisen woonfunctie — geraadpleegd 2026-02-21
• [Besluit] Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) — Omgevingsplanregels bouwhoogte — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 — art. 1.1.1 — Definitie mantelzorg — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Burgerlijk Wetboek Boek 3 — art. 3:3 — Onroerende zaak — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Wet waardering onroerende zaken — art. 17 — Waardebepaling — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Algemene wet bestuursrecht — Vergunningprocedure en handhaving — geraadpleegd 2026-02-21
• [Uitleg] IPLO — Functiewijziging en bouwactiviteit onder de Omgevingswet — geraadpleegd 2026-02-21
• [Uitleg] Rijksoverheid — Omgevingsvergunning voor bouwen — geraadpleegd 2026-02-21