Zijn mantelzorgwoningen verplaatsbaar?

Mantelzorgwoningen worden in de praktijk vaak prefab en modulair gebouwd, waardoor zij technisch verplaatsbaar zijn. Juridisch gezien maakt die verplaatsbaarheid echter geen verschil voor de toepasselijkheid van de Omgevingswet en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Zodra een mantelzorgwoning duurzaam met de grond wordt verenigd en wordt gebruikt als woonfunctie, kwalificeert zij als bouwwerk in de zin van de Omgevingswet.

De vraag of een mantelzorgwoning verplaatsbaar is, moet daarom worden onderscheiden in twee dimensies: technisch en juridisch. Technisch kan een prefab unit met kraan en vrachtwagen worden verwijderd en elders opnieuw worden geplaatst. Juridisch wordt elke plaatsing op een nieuw perceel beschouwd als een nieuwe bouwactiviteit. Artikel 5.1 van de Omgevingswet bepaalt dat voor het bouwen van een bouwwerk een omgevingsvergunning nodig kan zijn, tenzij het bouwwerk onder een vergunningvrije categorie valt zoals aangewezen in het Bbl.

Kort samengevat: een mantelzorgwoning kan technisch verplaatst worden, maar elke nieuwe locatie moet opnieuw worden getoetst aan het omgevingsplan en de bouwregels.

Bij de eerste plaatsing kan de woning bijvoorbeeld vergunningvrij zijn gebouwd als bijbehorend bouwwerk binnen de maximale oppervlakte van het erf. Wanneer dezelfde woning later wordt verplaatst naar een ander perceel, moet opnieuw worden beoordeeld of zij binnen de toegestane bebouwingsregels past. Het feit dat het bouwwerk eerder rechtmatig was geplaatst, geeft geen automatisch recht op plaatsing elders.

Het Bbl stelt bovendien dat woonfuncties moeten voldoen aan bouwtechnische eisen voor veiligheid en gezondheid. Bij herplaatsing moet worden gecontroleerd of fundering, aansluiting op nutsvoorzieningen en constructieve stabiliteit voldoen aan de geldende normen. Indien het bouwwerk wordt aangepast of uitgebreid, kan dit aanvullende vergunningplichten of bouwmeldingen met zich meebrengen onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen.

Een concreet voorbeeld: een mantelzorgwoning van 50 m² wordt geplaatst in de tuin van een dochter voor haar moeder. Na beëindiging van de zorgrelatie wordt besloten de unit te verplaatsen naar het perceel van een andere familielid in een andere gemeente. In de nieuwe gemeente gelden strengere regels voor bijbehorende bouwwerken in het buitengebied. De woning past daar niet binnen het vergunningvrije kader en er moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd.

Wat bij de gemeente moet worden nagegaan, is of de mantelzorgwoning na herplaatsing nog steeds als bijbehorend bouwwerk kwalificeert, of dat het omgevingsplan aanvullende beperkingen kent. Daarnaast moet worden bekeken of er specifieke regels gelden voor beschermde gebieden, zoals monumentenzones of waterkeringen.

Vanuit civielrechtelijk perspectief kan verplaatsbaarheid invloed hebben op de kwalificatie als roerende of onroerende zaak. Artikel 3:3 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat bouwwerken die duurzaam met de grond zijn verenigd als onroerend worden aangemerkt. Zodra een mantelzorgwoning wordt losgekoppeld en verplaatst, kan zij tijdelijk als roerend worden beschouwd, maar bij herplaatsing wordt zij opnieuw onroerend zodra zij duurzaam wordt verbonden met het nieuwe perceel.

Fiscale gevolgen kunnen optreden wanneer een mantelzorgwoning wordt herplaatst. Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald inclusief aanwezige opstallen. Bij verwijdering kan de WOZ-waarde van het oorspronkelijke perceel dalen; bij herplaatsing kan de waarde van het nieuwe perceel stijgen.

De essentie is dat mantelzorgwoningen technisch verplaatsbaar zijn, maar juridisch telkens opnieuw moeten worden getoetst aan de geldende bouw- en gebruiksregels van de betreffende gemeente. Verplaatsbaarheid biedt flexibiliteit, maar geen vrijstelling van ruimtelijke regelgeving.

Lees ook ons artikel over Zijn mantelzorgwoningen duurzaam?.

Bronnen

• [Wet] Omgevingswet — art. 5.1 — Vergunningplichtige bouwactiviteiten — geraadpleegd 2026-02-21
• [Besluit] Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) — Vergunningvrij bouwen bijbehorende bouwwerken — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Wet kwaliteitsborging voor het bouwen — Bouwmelding en toezicht — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Burgerlijk Wetboek Boek 3 — art. 3:3 — Onroerende zaak — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Wet waardering onroerende zaken — art. 17 — Waardering onroerende zaken — geraadpleegd 2026-02-21
• [Besluit] Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) — Omgevingsplanregels — geraadpleegd 2026-02-21
• [Uitleg] IPLO — Vergunningvrij bouwen en herplaatsing bouwwerken — Toelichting — geraadpleegd 2026-02-21
• [Uitleg] VNG — Gemeentelijke beleidsruimte bij mantelzorgwoningen — geraadpleegd 2026-02-21