Moet ik overdrachtsbelasting betalen bij de koop van een mantelzorgwoning?

Of overdrachtsbelasting verschuldigd is bij de koop van een mantelzorgwoning hangt af van de juridische kwalificatie van hetgeen wordt verkregen. De overdrachtsbelasting is geregeld in de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) en is verschuldigd bij de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen.

Kort samengevat: bij aankoop van een losse prefab mantelzorgwoning betaalt u geen overdrachtsbelasting; bij aankoop van grond of een recht op onroerend goed wel.

Wanneer een mantelzorgwoning wordt gekocht als prefab unit die nog niet duurzaam met de grond is verbonden, betreft het een roerende zaak. In dat geval is geen overdrachtsbelasting verschuldigd, omdat de WBR uitsluitend ziet op onroerende zaken. De koop valt dan onder Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (koopovereenkomst) en kan onder omstandigheden btw-plichtig zijn, maar niet overdrachtsbelastingplichtig.

Indien echter gelijktijdig grond wordt gekocht waarop de mantelzorgwoning wordt geplaatst, is overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de verkregen onroerende zaak. Dit volgt uit artikel 2 van de WBR. Het tarief is afhankelijk van de kwalificatie (bijvoorbeeld woning of niet-woning).

Een concreet voorbeeld: een koper schaft een prefab mantelzorgwoning aan voor € 80.000 en plaatst deze in de eigen tuin. Er vindt geen overdracht van grond plaats. Er is dan geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Wanneer de koper echter een extra stuk grond aankoopt van € 50.000 om de woning te plaatsen, is over dat bedrag overdrachtsbelasting verschuldigd.

Na plaatsing wordt de mantelzorgwoning, indien duurzaam met de grond verbonden, aangemerkt als onroerende zaak in de zin van artikel 3:3 Burgerlijk Wetboek en onderdeel van het perceel via natrekking (artikel 5:20 BW). Dit heeft echter geen terugwerkende kracht voor de overdrachtsbelasting bij de oorspronkelijke aankoop van de losse unit.

Wat bij de notaris of belastingadviseur moet worden nagegaan, is of bij de transactie sprake is van overdracht van grond of vestiging van een zakelijk recht (zoals erfpacht of opstal). In dat geval kan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.

Planologisch moet de plaatsing voldoen aan artikel 5.1 van de Omgevingswet en het omgevingsplan. Bouwtechnisch moet de woning voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Deze aspecten staan los van de fiscale heffing, maar bepalen wel de rechtmatigheid van de woning.

De essentie is dat overdrachtsbelasting alleen verschuldigd is bij verkrijging van onroerend goed of zakelijke rechten daarop. De aankoop van een losse mantelzorgwoning als roerende zaak leidt niet tot overdrachtsbelasting.

Bronnen

• [Wet] Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) — art. 2 — Belastbaar feit overdrachtsbelasting — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Burgerlijk Wetboek Boek 3 — art. 3:3 — Onroerende zaak — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Burgerlijk Wetboek Boek 5 — art. 5:20 — Natrekking — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Burgerlijk Wetboek Boek 7 — Koopovereenkomst — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Omgevingswet — art. 5.1 — Vergunningplicht bouwactiviteiten — geraadpleegd 2026-02-21
• [Besluit] Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) — Bouwtechnische eisen woonfunctie — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Wet waardering onroerende zaken — art. 17 — Waardebepaling — geraadpleegd 2026-02-21
• [Uitleg] Belastingdienst — Overdrachtsbelasting — geraadpleegd 2026-02-21
• [Uitleg] Kadaster — Onroerend versus roerend goed — geraadpleegd 2026-02-21