Kan ik de mantelzorgwoning verkopen als hij niet meer nodig is?

Een mantelzorgwoning kan worden verkocht wanneer zij niet langer nodig is, maar de wijze van verkoop is afhankelijk van de juridische status van het bouwwerk. Doorslaggevend is of de woning als roerende zaak of als onroerende zaak wordt aangemerkt.

Kort samengevat: een niet-geplaatste of verplaatsbare unit kan afzonderlijk worden verkocht; een duurzaam geplaatste mantelzorgwoning is juridisch onderdeel van het perceel en kan niet los worden vervreemd zonder aanvullende juridische constructie.

Zolang de mantelzorgwoning niet duurzaam met de grond is verbonden, geldt zij als roerende zaak. In dat geval kan zij via een koopovereenkomst worden verkocht op grond van Boek 7 Burgerlijk Wetboek. Er is geen notariële levering vereist.

Wanneer de woning echter duurzaam met de grond is verbonden, wordt zij op grond van artikel 3:3 Burgerlijk Wetboek aangemerkt als onroerende zaak. Door natrekking (artikel 5:20 BW) behoort zij juridisch toe aan de eigenaar van de grond. In dat geval kan zij niet afzonderlijk worden verkocht zonder overdracht van (een deel van) het perceel of vestiging van een recht van opstal via notariële akte.

Een concreet voorbeeld: een mantelzorgwoning van 50 m² is geplaatst op een fundering in de tuin. Na beëindiging van de zorg wil de eigenaar de woning verkopen. Juridisch is de woning onderdeel van het perceel. Om de woning afzonderlijk te verkopen, moet zij eerst worden verwijderd of moet een recht van opstal worden gevestigd ten behoeve van de koper.

Planologisch moet bij verwijdering of herplaatsing opnieuw worden getoetst aan artikel 5.1 van de Omgevingswet. Bouwtechnisch moet de woning bij herplaatsing voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

Fiscale aspecten kunnen eveneens een rol spelen. Wanneer de woning onderdeel is van het perceel, is verkoop van de woning feitelijk verkoop van een deel van het onroerend goed, wat overdrachtsbelasting kan oproepen op grond van de Wet op belastingen van rechtsverkeer.

Voor de Wet waardering onroerende zaken (artikel 17) wordt de waarde van de mantelzorgwoning meegenomen in de totale WOZ-waarde zolang zij duurzaam met de grond is verbonden.

Wat bij een notaris moet worden nagegaan, is of vestiging van een recht van opstal wenselijk is om eigendom van de woning los te koppelen van de grond.

De essentie is dat verkoop mogelijk is, maar dat een duurzaam geplaatste mantelzorgwoning juridisch niet los kan worden verkocht zonder aanvullende eigendomsconstructie of verwijdering.

Lees ook ons artikel over Heb ik een vergunning nodig voor een mantelzorgwoning?.

Bronnen

• [Wet] Burgerlijk Wetboek Boek 3 — art. 3:3 — Onroerende zaak — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Burgerlijk Wetboek Boek 5 — art. 5:20 — Natrekking — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Burgerlijk Wetboek Boek 7 — Koopovereenkomst — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Wet op belastingen van rechtsverkeer — Overdrachtsbelasting — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Omgevingswet — art. 5.1 — Vergunningplicht bouwactiviteiten — geraadpleegd 2026-02-21
• [Besluit] Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) — Bouwtechnische eisen woonfunctie — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Wet waardering onroerende zaken — art. 17 — Waardebepaling — geraadpleegd 2026-02-21
• [Wet] Kadasterwet — Inschrijving zakelijke rechten — geraadpleegd 2026-02-21
• [Uitleg] Rijksoverheid — Onroerend versus roerend goed — geraadpleegd 2026-02-21